Die wichtigsten Begriffe der Finanzierung
Die geplante Finanzierung einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Wohneigentum. Viele Anbieter setzen die nachgewiesene Bonität schon bei der Vergabe von Besichtigungsterminen voraus. Wer eine Finanzierung plant kommt um ein Beratungsgespräch bei der Hausbank oder einem Finanzvermittler nicht vorbei.
Wir erklären Ihnen die wichtigsten Begriffe aus der Welt der Finanzierung von Immobilien, denn ein vorbereitetes Gespräch auf Augenhöhe ist für beide Seiten angenehm.
Häufig verwirren im ersten Gespräch die vielen Fachausdrücke. Wir sprechen eine Sprache, die jeder versteht.
Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, das in konstanten Kreditraten (der sogenannten Annuität) zurückgezahlt wird. Die Kreditrate besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.
Anschlussfinanzierung / Prolongation
Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen, nach Auslauf der Zinsbindung, durch ein neues abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen bzw. verlängert wird, spricht man auch von einer Prolongation.
Beleihung
Fast jede Finanzierung braucht eine Sicherheit. Hierfür dient in der Regel die zu finanzierende Immobilie. Diese wird in den meisten Fällen als Sicherheit für den Immobilienkredit herangezogen. Mit dieser sogenannten Beleihung sichern sich Kreditinstitute gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Die Höhe der Beleihung ist abhängig von dem Beleihungswert des Objekts.
Erwerbskosten
Zu den Erwerbskosten zählen: Maklerprovision, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten und Kosten für den Grundbucheintrag und Bodenuntersuchungen.
Forward-Darlehen
Ein Forward Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung. Mit diesem Darlehen kann man sich bereits heute die Zinsen für die Zukunft sichern. Für Forward-Darlehen werden je nach Dauer der Aufschubzeit Zinsaufschläge berechnet. Es fallen dafür aber keine Bereitstellungszinsen an.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart sowie die Eigentumsverhältnisse. Außerdem enthält es eine Aufstellung der Rechte an anderen Grundstücken sowie der Lasten und Beschränkungen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z.B. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, d.h. auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.
Grundschuld / Grundschuldbestellung
Eine Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen. Es handelt sich hierbei um ein Pfandrecht an der Immobilie und sichert Forderungen seitens eines Gläubigers ab. Mit der Grundschuldbestellung stimmt ein Eigentümer der Belastung seiner Immobilie zu. Diese Zustimmung muss notariell beurkundet werden und ist mit dem Antrag auf Eintragung in das Grundbuch verbunden.
Schufa-Auskunft
Schufa ist eine Abkürzung für ‚Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung‘. Die Schufa stellt auf Anfrage Informationen zur Beurteilung der Bonität des Kreditnehmers zur Verfügung.
Sollzinssatz / Sollzinsbindung / Effektiver Jahreszins
Ein Sollzinssatz ist der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. Vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie wurde der Sollzinssatz Nominalzinssatz genannt. Der Sollzins wird im Darlehensvertrag für einen bestimmten Zeitraum verbindlich festgelegt. Er ist dadurch gebunden. Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann das Kreditinstitut gewechselt oder der Zins bzw. Zinssatz neu verhandelt werden. Der effektive Jahreszins bezeichnet den Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Der Effektivzins ermöglicht grundsätzlich den Vergleich verschiedener Angebote.
Tilgung / Sondertilgung
Die regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens nennt man Tilgung. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Darlehensrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens. Neben dem monatlich regelmäßigen Tilgungsanteil können Darlehensnehmer auch außerplanmäßig ihre Schulden reduzieren. Diese Sondertilgungen können die Gesamtlaufzeit verkürzen oder die regelmäßigen Darlehensraten reduzieren.
Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann an, wenn ein Darlehensnehmer sein Darlehen vorzeitig, während der vereinbarten Zinsbindung, ablösen will.
Wertermittlung
Mit der Wertermittlung werden der tatsächliche Verkehrs- und der Beleihungswert einer Immobilie festgestellt. Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche). Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert einer Immobilie aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.
Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über den Ertragswert bestimmt. Dieser errechnet sich aus der Jahresnettokaltmiete.
Zusatzsicherheit
Hierunter fallen beispielsweise Zusatzobjekte, Bürgschaften von Banken oder Arbeitgebern, Mitverpflichtungen von Verwandten sowie die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren. Das ist nötig, wenn der Beleihungswert oder die Bonität nicht ausreicht.
Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung dient der Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs (z.B. während der Bauphase). Die Zwischenfinanzierung wird später durch Eigenkapital (z.B. aus Verkauf einer anderen Immobilie) oder Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel abgelöst.